买房必看：马耳他预售合同（Promise of Sale）解读

在马耳他，购买房产的流程与其他国家的方式有所不同。作为一个在岛上生活的人，我更倾向于马耳他的方式，因为其中的Promise of Sale（预售合同）能够有效保护买卖双方的权益。在马耳他，Promise of Sale保证了卖方不会因为收到更高的报价而将房产卖给其他人，同时也保证了买方不会在最后一刻无故反悔。那么，在马耳他，Promise of Sale到底是什么呢？

什么是马耳他的预售合同Promise of Sale？

在马耳他购买房产时，你通常会先向银行咨询，看看你是否有资格获得房屋贷款。如果银行同意，并且你对条款满意，你就可以开始寻找自己喜欢的公寓了。找到你心仪的房源，提出价格，如果房主接受，你们就可以签订Promise of Sale，以此来保证该房产属于你们双方，直到所有的手续办理完成。

当然，手续是相当繁琐的。公证人需要回溯到物业首次出售的记录，检查每一次交易，以确保当前的卖家实际上是该房产的合法拥有者，并且有权将其出售给你。然后，作为买家，在交付全款之前，你需要得到银行贷款（除非你能付现金），这可能需要几周的时间。同时，你还需要请建筑师检查房产，以确保它合规并且没有令人不悦的意外。

如何准备签署Promise of Sale？

• 选择你的公证人；
• 与你、公证人、卖方以及房地产经纪人（如果有的话）设置一个日期和时间；
• 向公证人发送你想要的特殊条款（例如，Promise of Sale的有效期，你希望当前卖家完成的特殊工作）；
• 支付定金和公证费。定金通常是房价的10%，公证费在1% – 2%之间。你需要准备好支票，或者准备好向公证人进行银行转账。

谁保管我的定金？

你应该将定金或者”首付款”直接支付给你的公证人。他们会在Promise of Sale的有效期内保管它，如果一切顺利，将其在最终合同签署后支付给卖方。如果交易失败（比如你没有获得银行贷款，或者建筑被判定为违章建筑），他们会将定金直接退还给你。而根据你的定金金额的大小，你可能需要在许多天内分批支付银行款项，所以你需要提前准备，并与你的公证人讨论你将如何支付。

Promise of Sale的有效期是多久？

你可以决定Promise of Sale的有效期，但大多数人会选择6个月，因为这就是所有相关人员（银行、公证人、建筑师）通常需要的时间来完成购买手续。所以，从你签字的那一天开始，Promise of Sale意味着买方不能反悔（除非发现卖家并非合法所有者，建筑不合规或银行拒绝贷款），卖方也不能因任何原因将房产卖给其他买家。没有这个预售合同，任何一方都可以在最后一刻退出，对任何人都没有安全保障。当然，Promise of Sale可以有更长或者更短的期限，但重要的是买卖双方要达成一致，公证人、建筑师和银行要在这段时间内完成所有工作。可以进行延期，但必须及时进行，否则买家可能会丧失他们的定金。

如果我没有获得银行贷款怎么办？

所有的Promise of Sale文档中都应该包含6个基本条款，其中一个就是合同的签订取决于银行贷款。你在签约时支付定金（金额将取决于银行在你们第一次会面时所述），如果银行后来拒绝了你的贷款，你必须在预售合同到期之前通知公证人和卖家，以便立即取回你的定金。

预售合同的重要条款

你可以与公证人和卖家沟通，如果有更重要的事项，你可以在合同中添加额外的条款，但有6个标准条款应该始终包括：

• 物业已获得所有必要的建筑许可和卫生法规的批准；
• 与物业有关的所有费用（建筑师费用，建设费用，任何未付账单）在合同结束前都要由卖方支付；
• 卖方保证没有关于物业的挂起或威胁中的诉讼或争议；
• 卖方必须提供能源性能证书；
• 销售受到公证人搜索顺利进行的限制；
• 销售受购买者获得银行贷款的限制。

作为买方，你将支付公证人的工作费用，所以在签约前与他们交谈，看看他们推荐在预售合同中包含哪些内容。

签署Promise of Sale后会发生什么？

一旦作为买家，你已经签署了Promise of Sale，你需要开始行动。指派公证人开始搜索，聘请建筑师完成他们的检查，并尽快去银行，以确保你在合适的时间内得到批准/拒绝贷款。尽管预售合同的有效期是6个月，但银行贷款的批准期限是4个月，所以你需要尽快解决这个问题。如果过了4个月，你还没有得到银行贷款，且没有更新公证人/卖家的信息，那么你就有法律义务必须购买该物业，所以如果你在那个时间后没有得到贷款，你就会有麻烦。因此，你要快速行动，推动银行，并尽可能多地向公证人报告，以防需要延期。

总而言之，马耳他的”Promise of Sale”或预售合同，是一种保护买卖双方权益的法律协议。在这个协议下，买家支付一定比例的房价作为定金，并在一定期限（通常为4-6个月）内完成所有购房相关的手续，包括获得银行贷款、公证人的调查以及建筑师的房屋检查。在此期间，卖家不能将房产卖给其他人，而买家也不能无故退出。如果买家未能在约定期限内完成购房手续，可能会丧失定金。因此，Promise of Sale对于保证买卖双方的权益，减少交易过程中的不确定性起到了重要作用。在马耳他购买房产，就需要了解并妥善处理好这个Promise of Sale的环节，以保证你的购房过程顺利进行。