买房必看:马耳他预售合同(Promise of Sale)解读

在马耳他,购买房产的流程与其他国家的方式有所不同。作为一个在岛上生活的人,我更倾向于马耳他的方式,因为其中的Promise of Sale(预售合同)能够有效保护买卖双方的权益。在马耳他,Promise of Sale保证了卖方不会因为收到更高的报价而将房产卖给其他人,同时也保证了买方不会在最后一刻无故反悔。那么,在马耳他,Promise of Sale到底是什么呢?

买房必看:马耳他预售合同(Promise of Sale)解读

什么是马耳他的预售合同Promise of Sale?

在马耳他购买房产时,你通常会先向银行咨询,看看你是否有资格获得房屋贷款。如果银行同意,并且你对条款满意,你就可以开始寻找自己喜欢的公寓了。找到你心仪的房源,提出价格,如果房主接受,你们就可以签订Promise of Sale,以此来保证该房产属于你们双方,直到所有的手续办理完成。

当然,手续是相当繁琐的。公证人需要回溯到物业首次出售的记录,检查每一次交易,以确保当前的卖家实际上是该房产的合法拥有者,并且有权将其出售给你。然后,作为买家,在交付全款之前,你需要得到银行贷款(除非你能付现金),这可能需要几周的时间。同时,你还需要请建筑师检查房产,以确保它合规并且没有令人不悦的意外。

如何准备签署Promise of Sale?

  • 选择你的公证人;
  • 与你、公证人、卖方以及房地产经纪人(如果有的话)设置一个日期和时间;
  • 向公证人发送你想要的特殊条款(例如,Promise of Sale的有效期,你希望当前卖家完成的特殊工作);
  • 支付定金公证费。定金通常是房价的10%,公证费在1% – 2%之间。你需要准备好支票,或者准备好向公证人进行银行转账。

谁保管我的定金?

你应该将定金或者”首付款”直接支付给你的公证人。他们会在Promise of Sale的有效期内保管它,如果一切顺利,将其在最终合同签署后支付给卖方。如果交易失败(比如你没有获得银行贷款,或者建筑被判定为违章建筑),他们会将定金直接退还给你。而根据你的定金金额的大小,你可能需要在许多天内分批支付银行款项,所以你需要提前准备,并与你的公证人讨论你将如何支付。

Promise of Sale的有效期是多久?

你可以决定Promise of Sale的有效期,但大多数人会选择6个月,因为这就是所有相关人员(银行、公证人、建筑师)通常需要的时间来完成购买手续。所以,从你签字的那一天开始,Promise of Sale意味着买方不能反悔(除非发现卖家并非合法所有者,建筑不合规或银行拒绝贷款),卖方也不能因任何原因将房产卖给其他买家。没有这个预售合同,任何一方都可以在最后一刻退出,对任何人都没有安全保障。当然,Promise of Sale可以有更长或者更短的期限,但重要的是买卖双方要达成一致,公证人、建筑师和银行要在这段时间内完成所有工作。可以进行延期,但必须及时进行,否则买家可能会丧失他们的定金。

如果我没有获得银行贷款怎么办?

所有的Promise of Sale文档中都应该包含6个基本条款,其中一个就是合同的签订取决于银行贷款。你在签约时支付定金(金额将取决于银行在你们第一次会面时所述),如果银行后来拒绝了你的贷款,你必须在预售合同到期之前通知公证人和卖家,以便立即取回你的定金。

预售合同的重要条款

你可以与公证人和卖家沟通,如果有更重要的事项,你可以在合同中添加额外的条款,但有6个标准条款应该始终包括:

  • 物业已获得所有必要的建筑许可和卫生法规的批准;
  • 与物业有关的所有费用(建筑师费用,建设费用,任何未付账单)在合同结束前都要由卖方支付;
  • 卖方保证没有关于物业的挂起或威胁中的诉讼或争议;
  • 卖方必须提供能源性能证书;
  • 销售受到公证人搜索顺利进行的限制;
  • 销售受购买者获得银行贷款的限制。

作为买方,你将支付公证人的工作费用,所以在签约前与他们交谈,看看他们推荐在预售合同中包含哪些内容。

签署Promise of Sale后会发生什么?

一旦作为买家,你已经签署了Promise of Sale,你需要开始行动。指派公证人开始搜索,聘请建筑师完成他们的检查,并尽快去银行,以确保你在合适的时间内得到批准/拒绝贷款。尽管预售合同的有效期是6个月,但银行贷款的批准期限是4个月,所以你需要尽快解决这个问题。如果过了4个月,你还没有得到银行贷款,且没有更新公证人/卖家的信息,那么你就有法律义务必须购买该物业,所以如果你在那个时间后没有得到贷款,你就会有麻烦。因此,你要快速行动,推动银行,并尽可能多地向公证人报告,以防需要延期。

总而言之,马耳他的”Promise of Sale”或预售合同,是一种保护买卖双方权益的法律协议。在这个协议下,买家支付一定比例的房价作为定金,并在一定期限(通常为4-6个月)内完成所有购房相关的手续,包括获得银行贷款、公证人的调查以及建筑师的房屋检查。在此期间,卖家不能将房产卖给其他人,而买家也不能无故退出。如果买家未能在约定期限内完成购房手续,可能会丧失定金。因此,Promise of Sale对于保证买卖双方的权益,减少交易过程中的不确定性起到了重要作用。在马耳他购买房产,就需要了解并妥善处理好这个Promise of Sale的环节,以保证你的购房过程顺利进行。

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